济南二手房市场的十日之“变”
继9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产商场止跌回稳”，到9月29日央行一系列房地产方针“组合拳”落地，再到10月10日上午，促进房地产止跌回稳，山东出台“楼市19条”。10天来，房地产界的波涛一浪接着一浪。
房地产方针“组合拳”发布的10天里，这个国庆假日，济南新楼盘迎来久别的火爆。与此同时，济南二手房商场体现怎么？地产从业人员、购房者等预期怎么，看房、买房的人多了吗？记者进行了看望。
“二手房商场砍价变难”
有中介招待量增加两倍多
10月10日上午10点，济南市中区一家名为弘屋地产的门店，于娟正在排着“电话邀约表”。国庆假日，她一天也没有歇息，收成了一批“意向客户”，邀约表就是为了排好日期给意向客户打回访电话的。
“国庆假日挺忙，看房的人许多，不但我没歇息，门店的搭档都没休，咱们都抢抓这个节点。”于娟说。
这种繁忙，从9月30日央行房地产方针“组合拳”发布第一天就开端了。9月30日当天，于娟的两个搭档一早就带客户去看房了；而她那天不只要十多个回访电话要打，下午也约了一组客户带看。
“一系列方针发布让客户多少有决心了吧。”于娟猜想，近10天来，他们门店的客户招待量比上个月增加了两倍多，“国庆假日3-5号，我每天都有四组带看，这个假日干了之前一个月的活儿”。
“咱们大区昨日一天签了3个。”济南贝壳地产某门店的冯娜只歇息了两天。假日期间，她每天均匀有两组带看。
不过，在她看来，进入9月以来，客户招待量就有所进步，并不能彻底说是受这几天的房地产方针影响。
“9月、10月份气候转凉，这个时段本就是房地产的传统出售旺季。”冯娜说，不过本年的“金九”体现只能用“不抱负”来描述，“银十”迎来超车，“方针出台仍是带来一些改变，至少是心思预期上的”。
依据贝壳网济南大区数据核算，10月7日是国庆假日中二手房商场最热的一天，当天新增挂牌320套，看房人数达到了1362人。
此外，冯娜、于娟都感觉：比较买房者，卖房子的业主受方针影响多一些。“在价格上，可谈的空间不大了，和业主砍价难了。”于娟说，就在昨日，她打电话和某学区房业主谈价时，这位业主奉告，和意向客户谈了后又不想卖了，想往上提提价格。
“就怕买亏了，一向没出手。”王女士重视市中区某学区房的房源两年了，这两年她看着这套房子从245万元降到了210万，假日期间，她又和之前的中介开端联络，“差不多真到买的时分了”。
于娟向手头上几位着急买房的意向客户推销，期望最好能尽快把房子定下来，无法猜测节后商场的价格走向。冯娜表明，接连的方针必定会对咱们的心思预期掀起必定的波涛，不管是新房仍是二手房商场，他们也想借此向顾客传递活跃信号，进步成交量。
从“挑客户”到只要刚需客户
遍及下调中介费
9月29日，央行、金融监管总局的楼市新政“四箭齐发”。“那天晚上手机一向响个不断，咱们都‘炸’了。”冯娜说，“尤其是触及存量房贷利率，一、二套房首付份额等，都是咱们十分重视的，咱们一向在群里讨论到深夜。”
冯娜是2008年进入房地产职业的，彼时正是房地产的“高光”时间。那时分她底子不明白房地产商场的全体形势，但她知道，“房价简直每天都在往上涨，看房的人要排队提早和我预定。”而这两年差的时分，她有近两个月没有“倒闭”。
链家地产的陈宇昌入行晚一些，他印象中的高光时间在2017年到2021年，“价格一向在上涨，一天至少有一个带看，到了周末带看4到5组客户。”
2021年，房地产商场呈现改变。依据国家核算局历史数据，自2022年11月起，济南新房价格开端跌落，到2023年1月现已完成三连降。上一年2月，济南新房价格为该年度初次止跌上涨，到了7月则是完成了六连涨，8月新房价格开端下降，到了本年6月现已完成十一连降。
除了新房商场，早在2021年9月，二手房价格开端“跌跌不休”，尽管中心有过时间短的“小阳春”，但全体仍是没“好起来”，本年上半年也是呈现接连下降趋势。
陈宇昌说，他担任领秀城片区某学区房带看。“2018年校园开学后，这个小区房子的价格一路上涨，一向到2023年。”陈宇昌说，不过，本年他经手的这片学区房的房源，有人降价40万元才售出，全体成交量也比之前少了一大半，“商场丢了三分之二”。
陈娟介绍，在2015年之前，遍及由客户来承当悉数中介费，后来，变成由业主和客户两边均匀承当中介费；现在是各大房地产中介的中介费，向业主收的份额高。
就在9月4日，陈娟地点的弘屋地产中介公司刚刚发布“中介费”下调告知，收客户仅0.7个点的佣钱；新房全都是免佣钱的。据了解，在济南贝壳、安居客、链家等连锁地产，“中介费”不只调整了买卖两边的份额，全体佣钱上也均有所下调。
“必定有客户，签约中心每天都有签约的，但刚需居多。”冯娜表明，现在，商场以刚需集体为主，改进型住户较少。
方针组合拳接连不断
“很难容易说‘触底’”
从上一年起，房产中介离任的音讯接连不断。问及为什么没从这个职业脱离，陈宇昌、冯娜、于娟都没有直接答复，而是梳理了近几年和房产有关的方针。
曩昔的一年里，各个城市的楼市方针密布松动，“组合拳”一套接着一套。先是部分城市住所限售期铺开，随后一线城市纷繁落地“认房不认贷”，到了2024年，各地限购方针铺开，房贷利率进一步下降。
本年5月，国家推出“517”央行楼市新政。之后济南也放“大招”，对个人住所借款中住所套数确定规范进行了优化调整，住所公积金借款、个人住所商贷同步按区县确定。
这也就是说，未来购房者在济购房将按区（县)确定住所套数，若购房者在历下区有房产，要在历城区购房时，也将算作首套。除此之外，多子女家庭购房，二套可执行首套借款方针。
LPR的下调也为下半年楼市增加助燃剂，7月22日，济南最新一期借款商场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.85%，此前为3.95%。若以商贷额度100万元、借款30年、等额本息还款方法核算，此次LPR下降10个基点，月供削减57.3元，累计30年月供削减2.1万元。
这个国庆假日，济南的新房商场迎来久别的火爆，从济南市住所网签数据来看，同比上一年国庆节同期，网签量涨幅近50%，更是有楼盘爆出5天卖了5个亿的数据。而在此前，在新房商场方面，一些城市的房地产企业已传递出保价、提价的信号。
二手房商场又会有怎样的改变？陈宇昌告知记者，现在来找他看房的客户，问得最多的就是“还会跌落吗”或是“房价触底了吗”。
在冯娜看来，济南二手房商场或许不会再像前几个月相同呈现大幅度跌落了，当然也不会有大幅反弹。
于娟也表明：“楼市的高点已过，但是否真的‘触底’了，谁也欠好下结论。”她认为，方针的落地，还需要给商场一些消化的进程，至少是一个月。
“山东的楼市新政总算来了！”接近正午，于娟手机收到推送新闻：10月10日上午，山东省住所和城乡建设厅举行新闻通气会，介绍新出台的《关于执行金融支撑方针促进全省房地产商场止跌回稳的告知》。《告知》共19条，触及一致个人住所借款最低首付份额、下降存量个人住所借款利率、优化新发放个人住所借款服务等。
作为入行20多年的老地产人，于娟预感到：“要开端‘抢’客户了”。（文中于娟 冯娜 陈宇昌均为化名）
来历：齐鲁晚报
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